今天很高興系上能邀請到張金鶚教授來演講，在張教授仍於政大地政系任職時，便出了一本「張金鶚的房產七堂課」一書，一直以來對於台灣房價的議題都非常熱絡地參與。
儘管1989年台灣的無殼蝸牛運動至今已滿30周年，然房價居高不下、房價所得比節創新高等等問題，仍在現今社會中是個爭論不休的問題。
張教授這次用新書「住房自由的人生」作為演講主題，帶來許多新穎而實用的觀念。不同於網路、媒體其他講述房地產的專家（如Sway等等），張教授是比較偏向學術、研究取向的立場，這種分析模式有一種優勢，就是具備深厚的實證研究基礎，而非人云亦云的見解。
一開場，張教授便開宗明義地闡述「住房人生哲學」：居住使用（活在當下）為主、投資賺錢（期待未來）為輔的住房人生價值觀。
其實在聽演講的當下，教授的講述風格讓我聯想到一名作家——樂活大叔施昇輝，一名講述房地產、另一名專精於教導股票投資，兩者的共同點為：追求人生的富足與平衡。
那麼，為甚麼我們會住房住的「不自由」？我認為很多因素是導因於我們的貪婪、不滿足以及人云亦云的個性使然。
我們的不自由起因為，多數人希望符合社會大眾的價值觀、有土斯有財的傳統觀念，對於一再攀升的房價，我們總感到焦慮，即便超出自己能力所能負擔的狀況下，仍願意背負龐大的貸款去買房，而全然不清自己追求的目標是什麼。
房地產是很特別的一項產品，它同時具有像股票一樣的投資、增值的特性，又具備一般消費財能提供「住」的功能，並且會折舊。在這樣的前提下，在有限的經費下，怎麼買到一間適合自己的、價格又合理的住房，就變得有點難度了，因為還必須考量在台灣持有房屋的成本（稅務負擔）極低的現況下，許多投機客會炒高房價、囤房等等，最終導致一個居住正義與自由經濟市場的拉鋸戰。
在這樣的大環境下，張教授從自身經驗出發，分享了他從兩小屋換成現在令人滿意的退休宅的種種想法。
「到底該買房還是租房好呢？」這樣一個大哉問，應該常常有人問道。教授提出建議：年輕人可以先嘗試在外租屋，學習離巢獨立生活。另外，如果要買房，那要先問自已：「我會在這個地方長住超過７年以上嗎？」而７年這個數字，也是他做過相關實證研究後得出的最適結果。最主要的考量，係因中長期持有（５～７年以上）房地產，其相對的風險與報酬較適當，而短期的買賣交易成本較不划算，而這當然是以自住客為出發點的觀點。
其中令人比較訝異的部分是，張教授統計過台北市1971-1933年間的平均報酬，利用MIRR的方式修正後的年化報酬率並不高，這與我們「體感上」覺得身邊好多人利用房地產賺大錢的想法，稍微有一些出入。
確實在投資房地產上，要負擔除了稅務成本(現在還很低，未來也許有望調高?)、修繕成本、管理成本及在轉手的流動性上相對其他資產較差的特性。所以張教授建議大家，對於房地產這項產品，應該分配70%為自住考量、30%才是投資的考量。
畢竟出於自住的考量，我們會比較關心居家舒適度、環境、學區及安全性等等，然而若是投資的考量，可能會對價格跟區較為敏感一些。這就好似在財務上做資產配置一樣，我們不會把雞蛋放在同一個籃子內，並且希望投資配置的組合可以多元而分散化。
課堂中，教授也丟出一個問題「要經過多少時間的"屋奴"，才成為"屋主"，是可以接受的?」3年?5年?7年?還是10年以上?
對於這個問題，參考內政部不動產資訊平台公布的房價負擔能力統計，109年Q3公布的房價所得比，台灣(全國)數據為9.19(倍)、台北市為15.29、新北市為12.16倍，其實要做一名超過10年的屋奴可以說是相當稀鬆平常的，更何況用房價所得比來看，你可能需要不吃不喝才可能付的完房貸！
那麼在這個建商、房仲掌握了大多數定價的決定權的困境下，我們怎麼知道自己買的房子價格是否合理？首先教授引述「定錨效應」這個心理學概念，來解釋為什麼我們願意接受高房價。定錨效應是在說，我們往往利用一個片段的資訊，作為決策的一個基準。套用在當今高房價的環境下，就因為政府在實價登陸的機制不夠落實與透明，才導致了商人能透過這樣一個「資訊不對稱」的方式賺錢。
為了解決這種狀況，張教授結合美國朋友(安富金融工程集團董事長楊太樂)提供的資源，架設了House+好時價這個網站，希望這樣一個免費的公益性平台可以提供大眾更透明的房價參考，避免定錨效應及資訊不對程等負面效應頻繁地發生在房市交易中。
經過實際操作該網站，還挺不錯用的，該網站的介面設計很友善，我認為目前可以作為591實價登錄查詢的另一個選項。
接近演講尾聲，教授提出「不動生命週期的住房人生」的樣的概念，認為不同家庭的生命週期及其住房的生命週期，要經常互相檢視調整。
把生命週期得概念導入買房，個人認為在洽當不過了！前些陣子看了《做自己的人生財務長》一書，書中針對個人家庭理財規劃，也建議使用生命週期去做檢視，因為我們在青、壯年這段精華時期，可能是我們人生中能夠付出勞力、賺最多錢的時刻了。許多人在這個時期新婚、養育小孩及長者，如果我們能把這樣一項變項，納入我們在買房及財務規劃上的考量，也許會比傳統上僅對於房價高低、地段、學區等等單一的變相去做分析，獲得更好、更滿意的結果。
在最後的Q&A時間，我向張教授發問了這樣的問題：「在我國現今高房價所得比的情形下，許多年輕人被迫必須購買超出自己負擔能力的房屋，而成為屋奴。如果參照日本房價發展趨勢，在少子化、人口負成長的的現象下，台灣未來的房市應是樂觀或悲觀？年輕人的未來還有希望嗎？」
會有這樣的提問是在看過總幹事黃國華寫的《鬼魅豪宅》一書後，其書中用比較誇示、寫實的手法描述台灣成為鬼島的結局，這不禁令人思考，我們會不會其實真的正往那失落的未來而前進？
教授的回應大略是，年輕人的未來掌握在自己手上，一定有能力自己改變的。至於日本的房價走是很有可能是台灣未來的寫照，只是發生時間長短的問題，沒有人知道何時會實現。
我認為教授並沒有切中問題的核心而回答，不過參考他在簡報中最終的結論：「人生不一定要購屋，但生活一定要有品質！」、「人生不一定要有錢，但一定要有夢想！」等等，就可以知道，其實退休人士的人生境界、視野與需求，已經跟我們不一樣了。
不過教授的回答也沒有甚麼問題，確實在當今社會，不合理的高房價可能只是眾多有待解決的問題之一而已，我們的社會並不完美。就算雙城記中所說「這是最好的時代，也是最壞的時代」，而身處當中的我們，在社會各領域稍微有一些能力、一些影響力，能不能做出什麼改變，付出一點甚麼，而讓這個世界、我國社會變得更好？我相信答案是肯定的。
參考資料：
0 留言